전세계약시 반드시 확인할 것 보증금을 돌려받지 못할 경우 다가구주택 계약 분양 아파트 계약 생활속 부동산 분쟁알아 야 손해 안 본다! 2018 부동산 분쟁 무엇이든 물어보세요

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보증금을 안 돌려줘요

확정일자를 받았는데... 1순위가 아니라고요?

골치 아픈 세입자

사진과 이렇게 다를 수가?

집수리는 누가?

 
# 보증금을 돌려받지 못할 경우?

임차권등기명령을 신청하는 것이 가장 간단한 제도. 이사를 가도 내 보증금에 대해 법적인 보장을 받는 효과가 있다. 그래도 돌려받지 못하면 소송을 해야 한다. 이사 가면서 지연이자까지 몽땅 지급명령을 신청(간단한 소송)하면 연 15% 이자까지 집주인이 물어낼 수 있다.
 

# 전세 계약 시 반드시 확인할 것

주변 전세 시장을 체크하라

선순위 근저당권이 설정되어있는지 확인하라

전입신고와 확정일자를 반드시 받아라

전세금 반환보증보험에 가입하라

 
# 확정일자를 받았는데... 1순위가 아니라고요?

집주인의 체납세금이 있거나 주택임대차보호법상 소액보증금이 있는 경우, 배당 시 확정일자가 있는 임차인보다 선순위로 받아간다.

 
# 다가구주택 계약 시 이것을 주의하라
- 1개 층이 여러 호수로 나뉜 경우 가급적 전세를 피하라
- 임차인들의 보증금이 얼마인지 반드시 확인하라
 

# 월세 계약 시 반드시 확인할 것
- 선순위담보 설정일, 해당 지역, 임대차 보증금액을 확인하라
- 관리비 부담을 누가 할 것인지 명확히 하라
- 월세 증명 서류를 만들어라

 
# 골치 아픈 세입자

임대차 분쟁에서의 고충은 세입자에게만 존재하는 것이 아니라, 임대인에게도 상당한 고충이 발생. 세입자의 월세 지연과 임대차 계약 위반 등이 대표적인 사례

 
# 월세가 밀릴 경우, 계약 해지가 된다?
법이 임차인에게 유리하게 되어 있어도 딱 하나는 임차인이 지켜야 하는데 “월세 지급”이 바로 그것. 월세를 2회 (상가의 경우 3회) 이상 연체하면 임차인에게 유리한 조항들이 전혀 적용되지 않는다.

월세 2회 이상 연체는 무조건 해지 사유가 되고, 내용증명을 보내 계약 해지하고 바로 가처분 후 인도 소송을 진행한다.

 
# 사진과 이렇게 다를 수가?

분양 광고와 다를 경우, 손해배상 청구는?

준공 전 허위 과장 광고 분양을 받은 경우, 아파트 거래에 있어서 중요한 사항에 관하여 구체적인 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도였다면 불법행위를 이유로 손해배상책임을 물을 수 있다. 하지만 준공 후 아파트 분양의 경우, 어떻게 시공되었는지를 직접 확인할 수 있었기 때문에 분양 광고와 다르게 시공되었다고 하더라도 손해배상을 청구할 수는 없다. 또 분양 광고의 내용이 인근 지하철, 대형 마트, 대형 병원, 인근 지역 공원, 조망 및 교통 여건 등 분양사가 제공할 수 있는 것이 아니면 분양계약의 내용이라고 보기 어려워 분양계약을 위반한 손해배상 책임이 있다고 보지 않는다.

그러나 광고 과장의 정도가 큰 경우에는 사기죄나 불법행위로 인한 손해배상청구가 가능하고, 분양계약도 취소할 수 있다.
 

# 분양 아파트 계약 시 이것을 주의하라

- 입주 후 거주 시기를 명확히 하라.
- 신규 분양 아파트의 준공 일정이 정상적으로 진행되는지 확인하라.
- 분양대금을 입금할 때 신탁회사 명의를 확인하라.
- 미분양 아파트 할인 분양의 경우, 기존 분양자들의 입주 방해 여부를 미리 검토하라
 

# 집수리는 누가?
원칙적으로 집주인에게 수선의무가 있다. 하지만 큰 비용이 들지 않고, 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 세입자의 주택 사용을 방해할 정도가 아니라면 집주인은 수선의무를 부담하지 않는다. 집주인은 보일러 고장, 화장실 배관 하자, 수도관 파손, 누수나 결로 하자 등, 세입자는 문이나 잠금장치, 형광등 파손 등의 수선의무를 갖는다.

만약, 세입자의 관리 소홀로 하자 발생 시, 세입자에게 책임을 물을 수 있다. 분쟁의 소지를 없애기 위해 계약서에 주택 인도 후 1주일 이내에 통보하도록 약정하는 것이 좋고, 하자는 발견 즉시 사진을 찍고 바로 통보하는 것이 좋다.